当前位置: 首页 >> 科技>> 海洋之神3380b,人大代表李晓林:建议出台REITs专项法规 推税收优惠

海洋之神3380b,人大代表李晓林:建议出台REITs专项法规 推税收优惠

时间:2020-01-11 16:24:07

海洋之神3380b,人大代表李晓林:建议出台REITs专项法规 推税收优惠

海洋之神3380b,RCREIT两会专题丨全国人大代表李晓林:建议出台REITs专项法律法规 制定REITs产品税收优惠政策

RCREIT(REITs研究中心)综合自新京报 中国经营报

近年来,推动住房租赁市场的发展已经成为中央和地方政府共同的政策导向。李晓林认为,我国现有的以个人住房租赁为主体的分散性租赁存在着房源分散、管理难度大等突出问题,租房中介的规范性也亟待进一步完善,而集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式可以克服上述问题。作为一种新兴的结构化融资工具,REITs不仅可以为房地产市场提供传统融资途径之外的融资手段,优化房产企业资产负债结构,使其实现“轻资产”运营;也可以丰富资本市场投资产品,为众多中小投资者参与房地产市场投资提供机会。参照国外市场成熟经验,李晓林建议出台针对REITs的专项法律法规,对REITs产品制定相关税收优惠政策,避免诸如双重征税等问题。

随着我国城镇化的快速推进 ,房价也水涨船高,这让很多想在城市落脚的人倍感压力。近年来,推动住房租赁市场的发展已经成为中央和地方政府共同的政策导向。

据悉,全国人大代表、林达集团董事局主席、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长李晓林认为,要克服当前住房租赁市场信息不对等、管理困难等问题,提高住房租赁的品质,缓解供求矛盾,需要土地、金融、税收和法律相关政策措施的配套支持;而税收问题涉及到机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节,存在多个需要突破的政策瓶颈。

参照国外市场成熟经验,李晓林建议出台针对REITs的专项法律法规,对REITs产品制定相关税收优惠政策,避免诸如在现有税收法规下,成立公司制的REITs,会遇到的双重征税等问题。

1

推进资产证券化促进住房租赁市场发展 建议出台REITs专项法律法规

随着我国城镇化的高速发展,住房租赁成为解决城市新市民和中低收入者住房问题的重要手段。在大中型城市,住房租赁需求的增长与住房租赁市场发展不规范、不充分的矛盾还很突出,成为影响城市可持续发展的一个重要问题。

我国现有的以个人住房租赁为主体的分散性租赁存在着房源分散、管理难度大等突出问题,租房中介的规范性也亟待进一步完善。税收问题涉及机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节,目前存在多个需要突破的政策瓶颈。推进资产证券化,促进住房租赁市场发展是一条可行之路。

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts),即REITs,是一种通过发行股份或收益凭证汇集资金,将来自房地产物业的投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。投资标的通常是能够提供稳定租金回报的房地产项目。基础物业类型多样,包括办公、服务式公寓、工业物流、酒店、零售、商业综合体等。

作为一种新兴的结构化融资工具,REITs不仅可以为房地产市场提供传统融资途径之外的融资手段,优化房产企业资产负债结构,使其实现“轻资产”运营,也可以丰富资本市场投资产品,为众多中小投资者参与房地产市场投资提供机会。

我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品与国际相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面存在一定差异。目前世界范围内已经推出REITs的国家,均在第一支REITs发行之前一到三年,就已经有针对REITs的专项法律法规出台。我国至今并未单独对REITs产品制定相关税收优惠政策。在现有税收法规下,如果成立公司制的REITs,将不可避免会遇到双重征税的问题。

2

对REITs产品制定相关税收优惠政策

针对上述问题,李晓林建议对REITs产品制定相关税收优惠政策,他分别就土地增值税、增值税、房产税、所得税、印花税等提出了自己的解决方案。

建议对拟发行REITs产品的房地产企业暂缓征收土地增值税,当原始权益人对外转让权益性份额,或REITs产品对外市场化处置资产或对应项目公司股权时,原始权益人再按照原计税基础补缴相应土地增值税款。

增值税设立环节简化不征收条件,运营环节仍按5%简易征收。

当前实践中,REITs产品下的项目公司通过资产重组取得的不动产,同样被视为在2016年5月1日后取得,适用11%销项税率。对于租赁住房及其他各类商业地产而言:若其适用财税〔2016〕36号文规定不征收增值税,则项目公司无法取得进项税票,且其固有的成本费用结构导致其难以取得运营期间足够的进项税额与之抵扣,在此情形下项目公司的实际增值税负担会明显高于5%,从而降低投资人收益。

按照实质重于形式的原则,建议对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,在进行REITs操作、资产转移至新设项目公司后,继续沿用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

此外,还可尝试对租赁住房等国家鼓励民生领域REITs项目适用低税率,设立环节递延缴纳所得税,免征印花税,运营环节减免征收所得税等措施。

集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式是未来大中型城市住房租赁的发展趋势,在这个过程中,土地、金融、税收和法律相关政策措施配套支持,相信当前发展中遇到的瓶颈必能突破。

建议土地增值税在REITs产品架构下递延缴纳。

根据财税〔2015〕5号文第四条规定,单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税;第五条规定,上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

李晓林认为,房企作为国内主要的物业持有方和现阶段国内REITs市场,特别是租赁住房及PPP基础设施领域REITs市场的重要参与主体之一,很多资产累计增值幅度较大,设立环节重组过户操作的土地增值税负担较重,在设立环节即征收的土地增值税将抑制房地产开发企业参与REITs项目的积极性。他同时建议对拟发行REITs产品的房地产企业暂缓征收土地增值税,当原始权益人对外转让权益性份额、或REITs产品对外市场化处置资产或对应项目公司股权时,原始权益人再按照原计税基础补缴相应土地增值税款。

建议增值税设立环节简化不征收条件,运营环节仍按5%简易征收。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为,不征收增值税。

对REITs而言,项目公司仅作为产品的风险隔离手段,资产相关的运营管理工作由另行聘任的资产服务机构完成。因此,项目公司内部不仅不需要人员,还会因人员的存在给REITs产品的有序管控增加难度。建议明确在拟发行REITs产品下,将“劳动力”从不征收增值税的必要条件中免除。

而根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告〔2016〕16号)规定,一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法按11%的税率计算缴纳增值税销项税额。

运营环节在当前实践中,REITs产品下的项目公司通过资产重组取得的不动产,同样被视为在2016年5月1日后取得,适用11%销项税率。对于租赁住房及其他各类商业地产而言,若其适用财税〔2016〕36号文规定不征收增值税,则项目公司无法取得进项税票,且其固有的成本费用结构导致其难以取得运营期间足够的进项税额与之抵扣,在此情形下项目公司的实际增值税负担会明显高于5%,从而降低投资人收益。

若通过资产划转或资产买卖方式进行资产重组,并缴纳了资产重组环节的增值税,项目公司取得了全额的进项税票,假设其长期运营,则应收租金对应的销项税额可逐年与进项税抵扣,但在几年内,进项税即被抵扣完毕,后期将面临11%的销项税率,税负压力较大。

按照实质重于形式的原则,建议对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目(“房地产老项目”),在进行REITs操作、资产转移至新设项目公司后,继续沿用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。